d_tolik писал(а):Здравствуйте!
Привет!
d_tolik писал(а):Подскажите, пожалуйста, основываясь на опыте и законности, допустимо ли в Договоре между физлицами продажи-купли земельного участка от двух сособственников (в равных долях) прописывать их обоюдное согласие на получение 100% дохода лишь в пользу одного из них?
Подтекст (воспользоваться семейно-гражданскими правами для избежания излишнего налогообложения):
- сособственниики - члены одной семьи, унаследовавшие по закону земельный участок в равных долях;
- один собственник - резидент, другой - нерезидент (нерезидент соглашается на получение всего дохода от продажи исключительно резидентом);
- одновременно с земельным участком продается дом (на нем), единоличным собственником которого является именно резидент.
в договоре можно написать все что угодно, но:
Гражданский кодекс Российской Федерации
Статья 421. Свобода договора
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
.
Статья 422. Договор и закон
1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
какраз наш случай..
получается, что тут будет смесь двух купле-продаж (какбы сначала) и одного дарения (чуть-чуть потом)..
с купле-продаж надо платить НДФЛ и совсем не 13%
http://www.klerk.ru/buh/articles/325917/бла-бла
Налогоплательщики-нерезиденты должны уплатить НДФЛ по ставке 30% (п.3 ст.224 НК РФ).
На основании п. 4 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению.
При этом налогоплательщик-нерезидент не может уменьшить сумму, вырученную им от продажи недвижимости на налоговые вычеты, предусмотренные ст.220 НК РФ и должен будет уплатить 30% НДФЛ со всей суммы сделки.
Именно такие разъяснения дал Минфин в своем Письме от 08.04.2013г. №03-04-05/4-347:
«В соответствии с п. 2 ст. 209 Кодекса объектом налогообложения физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации.
Налоговый статус физического лица определяется в соответствии с положениями ст. 207 Кодекса.
Согласно пп. 4 и 5 п. 1 ст. 208 Кодекса к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, а также доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.
Освобождение от налогообложения вышеуказанных доходов лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, ст. 217 Кодекса не предусмотрено.
Согласно п. 3 ст. 224 Кодекса налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.
В соответствии с п. 4 ст. 210 Кодекса для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 - 221 Кодекса, не применяются.
Статья 220 «Имущественные налоговые вычеты» Кодекса предусматривает как непосредственно имущественные налоговые вычеты, так и вычеты фактически произведенных расходов.
Если по итогам налогового периода, в котором физическое лицо продает недвижимое имущество, находящееся в его собственности менее трех лет, оно не будет являться налоговым резидентом Российской Федерации, у такого физического лица не будет иметься оснований для получения имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.»
d_tolik писал(а):По жизни ситуация такова, что все, что продается фактически и используется (использовалось на протяжении всей жизни) именно резидентом - женой умершего наследодателя. Дочери же (второй наследнице, нерезиденту) не нужны ни блага, ни обязательства. Все вырученные средства все равно пойдут на содержание пожилого и уже хилого здоровьем человека (матери)...
в данном случае это значения не имеет..
а с этим:
d_tolik писал(а):N.B! Не понятно вот только, насколько будет юридически верным ввести пункт о порядке распределения доходов между двумя продавцами своих долей одного целого и неделимого недвижимого имущества в Договор купли-продажи?
Пусть, например, не 100% одному, а скажем: 80% - одному, 20% - другому...
..
и с этим
http://www.klerk.ru/doc/282461/Федеральная налоговая служба П и с ь м о от 13.06.2012 № ЕД-4-3/9664@
Федеральная налоговая служба в отношении вопроса распределения дохода от продажи квартиры в целях определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц с учетом писем Министерства финансов Российской Федерации от 13.04.2012 N 03-04-08/4-72 и от 04.06.2012 N 03-04-08/4-132 сообщает следующее.
В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьями 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
Размер имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации при продаже налогоплательщиками имущества, находящегося в их общей долевой собственности, определяется в соответствии с долей в праве собственности.
Доведите настоящее письмо до нижестоящих налоговых органов.
Данное письмо согласовано с Департаментом налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России.
Советник государственной гражданской службы Российской Федерации 2 класса Д.В. Егоров
надо подумать..
както слишком просто все получается..
имхо - не наш случай..
поясню почему
есть такая статья в ГК
Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
а доли то у нас как раз и будут определены наследственным правом..
нотариус в св-ве о праве на наследство их напишет - 1\2 или 1\3 или 1\6 у примеру..
и есть такое разъяснение минфина, которое можно применять по аналогии и к купче-продаже:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросам уплаты налога на доходы физических лиц при получении по договору дарения доли в праве собственности на жилой дом и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Доходы, полученные физическими лицами в порядке дарения, в случае если они не освобождаются от налогообложения в соответствии с п. 18.1 ст. 217 Кодекса, подлежат налогообложению в установленном порядке.
К указанным доходам, в частности, относится стоимость доли в недвижимом имуществе, полученной от дарителя, не являющегося членом семьи и (или) близким родственником одаряемого.
Стоимость указанного имущества исчисляется исходя из существующих на дату дарения рыночных цен на такое же или аналогичное имущество.
При этом налоговая база при получении в порядке дарения доли в недвижимом имуществе определяется исходя из размера этой доли и стоимости имущества.
Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики С.В.РАЗГУЛИН
поэтому, думаю, не прокатит ..
но с другой стороны это письмо - ЕД-4-3/9664@ из категории "собачих писем" (из-за значка @)
а как учили - это письма не простые, а повышенной важности (есть такое негласное правило у налоговиков)..
и ведь не с проста же так написали..
но чота меня коробит, пипец - оно таки внаглую идет вразрез с теорией права..
хотя есть оговорка -
когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.и это есть:
Налоговый кодекс Российской Федерации
Статья 3. Основные начала законодательства о налогах и сборах
7. Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов).
Статья 111. Обстоятельства, исключающие вину лица в совершении налогового правонарушения
3) выполнение налогоплательщиком (плательщиком сбора, налоговым агентом) письменных разъяснений о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, данных ему либо неопределенному кругу лиц финансовым, налоговым или другим уполномоченным органом государственной власти (уполномоченным должностным лицом этого органа) в пределах его компетенции (указанные обстоятельства устанавливаются при наличии соответствующего документа этого органа, по смыслу и содержанию относящегося к налоговым периодам, в которых совершено налоговое правонарушение, независимо от даты издания такого документа).
Положение настоящего подпункта не применяется в случае, если указанные письменные разъяснения основаны на неполной или недостоверной информации, представленной налогоплательщиком (плательщиком сбора, налоговым агентом);
Статья 34.2. Полномочия финансовых органов в области налогов и сборов
1. Министерство финансов Российской Федерации дает письменные разъяснения налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.
Статья 32. Обязанности налоговых органов
1. Налоговые органы обязаны:
5) руководствоваться письменными разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах;
короче надо посоветовацо с коллегами..
![]:->](./images/smilies/aq.gif "Чёртик")
